¿En qué situación quedan los alquileres a raíz de la pandemia del coronavirus?

Las consecuencias sanitarias de la crisis del coronavirus en España son sin duda los efectos más relevantes, pero no los únicos. Los problemas económicos a los que muchas personas se van a tener que enfrentar están siendo de una gran envergadura. Y un ejemplo de ello son los alquileres. ¿Qué ocurre con aquellas personas que, por haber perdido su trabajo o por haber visto cómo su negocio sufre pérdidas, no pueden seguir pagando el alquiler de su vivienda habitual?

En el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, el Gobierno contempla este tipo de situaciones y trata de darles una solución. En concreto, nos explica desde Sierra Abogados José Manuel Sierra, se trata de un conjunto de medidas “aplicables a todos aquellos contratos formalizados en base a la LAU (Ley de Arrendamiento Urbanos) de 1994, no incluyéndose por lo tanto los de renta antigua ni los locales y oficinas”.

Lo que se pretende con estas medidas es poner sobre la mesa diversas posibles actuaciones por parte de los arrendatarios “en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional”. En concreto, este colectivo podrá solicitar prórrogas de vigencia del arrendamiento por un periodo máximo de seis meses. Y, aparte, prosigue José Manuel Sierra, tienen la posibilidad de “solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio por falta de pago por un periodo máximo de seis meses, y en consecuencia la suspensión del juicio y del lanzamiento que dicho procedimiento lleva consigo”.

Pero, como es lógico, la aplicación de estas medidas no es universal ni está exenta de límites o requisitos que es necesario cumplir y acreditar. Para empezar, tan solo abarca a los contratos de alquiler que finalicen entre el 1 de abril y 2 meses después de terminar el estado de alarma. Únicamente estos alquileres son los que se pueden prorrogar automáticamente 6 meses, si así lo solicita el inquilino.

A este requisito se añade la necesidad de que el inquilino se encuentre dentro de la población calificada como ‘vulnerable’, por estar en paro, afectado por un ERTE o por una reducción de jornada, haber cesado su actividad como autónomo o haber visto reducidos sus ingresos de forma considerable desde que comenzó la crisis sanitaria provocada por el coronavirus.

Sobre los locales comerciales

Al poco tiempo de la aprobación de este real decreto, comenzó a hacerse visible la preocupación por los autónomos y negocios que también tenían inmuebles alquilados. Estos, en su mayoría, tenían que ser pagando la renta cuando sus ingresos eran nulos a causa de la inactividad impuesta por la declaración del estado de alarma.

Para solucionarlo, el Consejo de Ministros terminó aprobando también el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Se trata, según el abogado José Manuel Sierra, de “distintas medidas para el pago de alquileres de negocios, autónomos y pymes por ceses de actividad, que afectará a cerca de 222.000 inmuebles”.

Un paso más: la cláusula rebus sic stantibus

Nadie duda de que las circunstancias actuales pueden ser catalogadas como ‘excepcionales’ o ‘de fuerza mayor’, por ser imprevisibles e incontrolables. Y es por ello que conviene recordar una cláusula que se incluye en todos los contratos, aunque sea de forma implícita. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus, que implica que cualquier circunstancia excepcional o de fuerza mayor puede conllevar la extinción o modificación de todas o parte de las obligaciones contractuales, en función de la gravedad de cada caso particular.

¿Lo más importante de esta cláusula? Que permite el reequilibrio de las obligaciones y los derechos de ambas partes, atendiendo a los efectos económicos que sobre ellas ha podido causar la crisis del coronavirus. Teniendo en cuenta, por supuesto, que se tendrá que retornar al punto original una vez se recupere la normalidad.