Aprobado el decreto de grandes tenedores que fija el sistema para efectuar la cesión de pisos vacíos

El Consell de Govern ha aprobado hoy el Decreto por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores. La cesión de las viviendas vacías de los grandes tenedores es una de las medidas más destacadas de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Con el Decreto que el Consell de Govern ha aprobado hoy queda establecido el procedimiento de cesión de las viviendas vacías de los grandes tenedores cuando haya necesidad de vivienda. La cesión se hará efectiva con acuerdo o no del titular, siguiendo las pautas que marca el Decreto.

La Ley de la vivienda establece que las viviendas desocupadas son las que han estado más de dos años sin ser efectivamente habitadas sin una causa que lo justifique. También define a los grandes tenedores de vivienda como las personas físicas o jurídicas que se dedican profesionalmente al mercado inmobiliario y disponen de diez o más viviendas, de forma directa o indirecta a través de sociedades participadas, sea cuál sea el título de tenencia.

La obligatoriedad de inscribir los pisos vacíos de los grandes tenedores ya era exigible —y, por lo tanto, sancionable su incumplimiento— desde la entrada en vigor de la Ley, pero el Decreto era necesario para poder hacer efectiva la cesión.

Hasta ahora se han inscrito en el Registro voluntariamente 1.039 viviendas, pero los Servicio de Inspección de Vivienda han detectado más de 6.000 viviendas cuya titularidad corresponde a grandes tenedores en las Illes Balears. Igualmente, se han abierto dieciocho expedientes sancionadores a grandes tenedores, en unos casos por no haber inscrito viviendas vacías y en otros, a pesar de haberlas registrado, por no colaborar en el proceso de visita para la cesión posterior.

El Decreto regula concretamente tres aspectos separados pero necesarios para poner en marcha el mecanismo de cesión de las viviendas y su incorporación a la bolsa de vivienda social del IBAVI:

— Las condiciones que se tienen que dar para que una vivienda se pueda considerar desocupada.
— El funcionamiento del Registro de viviendas desocupadas.
— El procedimiento de cesión al IBAVI de estas viviendas desocupadas inscritas por los grandes tenedores.

El contenido del Decreto se basa en los siguientes puntos:

1. Identificación de viviendas desocupadas

El Decreto establece las condiciones que se tienen que dar para poder considerar objetivamente desocupada una vivienda, con el fin de facilitar su identificación y detección:

— No se destina de forma efectiva al uso residencial previsto legalmente.
— No consta ninguna persona empadronada actualmente en la vivienda.
— Las notificaciones y el correo se dirigen a un lugar distinto de la vivienda.
— Las declaraciones o los actos propios del titular de la vivienda.
— El consumo mínimo de los servicios suministrados de agua, gas o electricidad son anormales.

El consumo anormal lo establecerá cada municipio, pero se fijan unos indicadores generales:

— Con respecto al consumo de agua: tiene que ser inferior a 0,21 metros cúbicos por vivienda y mes; o inferior a 2,47 metros cúbicos por vivienda y año.
— Con respecto al consumo eléctrico: tiene que ser inferior a 24 kilovatios hora por vivienda y mes; o inferior a 291 kilovatios hora por vivienda y año.

Se establecen también las causas justificadas de desocupación, que son las previstas en la ley sin que se hayan ampliado, como que la vivienda esté ocupada ilegalmente, sea una segunda residencia, esté afectada por una causa judicial o tenga cargas, entre otras.

El Decreto, además de recoger la posibilidad de denuncia por parte de particulares que sospechen de la existencia de viviendas desocupadas, confirma la obligación de colaboración por parte de empresas suministradoras, ayuntamientos y consejos insulares, personas físicas o jurídicas que participen en la promoción e intermediación inmobiliaria, además de las comunidades de propietarios y los administradores de fincas. De esta forma se podrá recoger la información necesaria para detectar las propiedades desocupadas de los grandes tenedores que no se hayan inscrito en el Registro

2. Registro de viviendas desocupadas

Se establece el funcionamiento del Registro de viviendas desocupadas, que tiene como finalidades principales identificar estas viviendas, además de permitir realizar un seguimiento de ellas y posibilitar su cesión al IBAVI, así como obtener datos estadísticos y proporcionar información para diseñar políticas de vivienda con el fin de movilizar el parque de viviendas.

3. Cesión de las viviendas desocupadas

Para que la Administración pueda exigir la cesión de una vivienda vacía de un gran tenedor, se tiene que justificar siempre de forma objetiva que hay una necesidad real de vivienda que no se ha podido satisfacer con el resto de medidas desarrolladas por la Administración pública. El indicador será la demanda de viviendas de alquiler al IBAVI.

La cesión temporal de las viviendas, que ha pasado de tres a siete años como máximo como resultado de la modificación de la Ley de arrendamientos urbanos estatal, se tiene que compensar oportunamente a los grandes tenedores.

Este decreto dispone una doble vía de cesión de estas viviendas:

— La cesión convencional, nacida de la libre voluntad de las partes, entre el IBAVI y el gran tenedor, en que se acuerda un precio y unas condiciones, que se materializan en un convenio de cesión.
— La cesión no convencional u obligatoria, cuando no hay acuerdo con el gran tenedor, y es el Jurado de Cesión de Viviendas Desocupadas quien fija el precio. Contra la decisión de este jurado se puede actuar por la vía judicial, lo que sin embargo no suspende en ningún caso el procedimiento de cesión iniciado.

La compensación se tiene que pagar de forma íntegra para todo el periodo de cesión y por adelantado a la puesta de la vivienda a disposición.

En la definición del procedimiento de cesión de la vivienda se fija también el reparto de gastos entre el propietario cedente (gran tenedor) y la Administración receptora (IBAVI).

El IBAVI realizará el pago de la compensación fijada a los grandes tenedores, como es lógico, y de los gastos de los servicios y suministros de la vivienda (agua, electricidad, gas, teléfono), del IBI y los generales de sostén de la vivienda.

El IBAVI queda autorizado a repercutir dichos gastos en los beneficiarios de estos alquileres sociales.

Los grandes tenedores se tienen que hacer cargo de las obras de conservación, mantenimiento y reparación de la vivienda que sean necesarias para cederla en condiciones de habitabilidad. El IBAVI puede ejecutar estas obras subsidiariamente y repercutir su coste en el gran tenedor. Este también tiene que hacer frente a los gastos comunitarios, así como a los derivados de la adquisición, la conservación, la reparación y la sustitución de los contadores.

La gestión de las viviendas cedidas al IBAVI se regirá por la normativa propia del IBAVI que sea de aplicación, de acuerdo con lo dispuesto en la normativa estatal y autonómica en la materia y con las previsiones de este decreto.